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07/06/2018

Le fonctionnement d’une opération de promotion immobilière

Avant d’entrer dans le détail d’une opération de promotion immobilière, il faut se rappeler ce qu'est une « chaîne immobilière ». Le point avec Eric Lasery promoteur immobilier.


Avant d’entrer dans le détail d’une opération de promotion immobilière, il faut se rappeler ce que c’est qu’une « chaîne immobilière ». Il s’agit d’une suite d’intervenants qui vont donner lieu à la réalisation d’un bien et à la mise sur le marché. Le point avec Eric Lasery promoteur immobilier

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La chaîne immobilière

Les différents intervenants

Le premier intervenant est le propriétaire foncier. C’est lui qui détient le foncier de départ donc ça peut être un terrain agricole ou une friche industrielle comme c’est le cas à Saint Loup, Marseille ou se positionne des projets immobiliers. Eric Lasery indique que ça peut être plusieurs terrains cote à cote qu’il faudra regrouper pour donner lieu au terrain qui accueillera la construction.

Le deuxième intervenant c’est l’aménageur. Il fait le lien entre le propriétaire foncier et le promoteur. Il va aussi préparer le terrain sur lequel le promoteur va construire. Eric Lasery souligne qu’en bout de chaîne, on a l’investisseur ou l’’utilisateur. L’investisseur va lui acheter un bien pour le louer. Si c’est de l’habitation, les utilisateurs se sont souvent des personnes qui achètent une résidence principale voir une résidence secondaire.

La centralisation des rôles en une seule personne

D’après Eric Lasery, une seule personne peut avoir plusieurs rôles ou tous les rôles. Une société peut par exemple être aménageur et promoteur comme Sifer Immobilier. Puis une société peut être à la fois promoteur et investisseur.

Ce schéma peut bien sûr varier selon les cas. Par exemple selon les cas il peut ne pas y avoir de d’aménageur, avec un promoteur qui achète directement auprès de propriétaires fonciers.

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Le rôle des organismes financiers

Les banques et les assurances jouent également un rôle important durant les différentes étapes du projet immobilier. Ils viennent notamment financer, les promoteurs, les investisseurs ou les utilisateurs dans l’acquisition ou la réalisation des opérations.

Le foncier et l’aménageur

Le foncier est la matière première du promoteur immobilier, d’après Eric Lasery. Sans foncier (terrain ou immeubles à réhabiliter), il ne peut y avoir d’opération immobilière. Donc trouver le foncier c’est vraiment quelque chose de primordial pour le promoteur.

Pour ça il peut utiliser différentes méthodes :

  • La prospection directe auprès de propriétaires privés, notaires, agents immobilier ou architectes
  • L’acquisition directe du foncier auprès d’un aménageur, en répondant éventuellement à une « consultation »

L’aménageur va préparer le foncier pour le promoteur. D’après Eric Lasery, son rôle consiste à acquérir le foncier auprès des propriétaires privés, parfois en utilisant des procédures juridiques telles que la préemption. Ensuite, il se charge de programmer de découper les parcelles et de définir les futures affectations qu’elles soient tertiaires, résidentielles ou commerciales.

L’aménageur va également se charger de la création des voieries et d’amener les réseaux d’eau et d’électricité. Puis il programme les espaces et les équipements publics qu’il y aura sur le quartier.

Pour finir, Eric Lasery indique que l’aménageur va céder les parcelles à des opérateurs immobiliers en fixant éventuellement un cahier des charges.

Eric Lasery : le promoteur immobilier

En réalité, le promoteur est un investisseur : il injecte de l’argent dans l’opération pour en retirer un bénéfice lors de la revente. Donc l’opération de promotion au-delà d’être un acte de construire c’est une opération d’investissement.

Pour savoir à quel prix le promoteur va pouvoir acheter le terrain, il va procéder à un calcul à rebours et réaliser un bilan financier prévisionnel. « Il s’agit de faire de décompte des différentes recettes et dépenses que l’opération va engendrer », dit Eric Lasery. A partir de là, il est possible de partir négocier auprès du propriétaire vendeur ou de l’aménageur.

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La rentabilité de l’opération

La marge ne permet que de déterminer la profitabilité de l’opération en elle-même. Mais pour avoir réellement la rentabilité financière pour le promoteur, la marge ne suffit pas. Eric Lasery rappelle qu’il faut prendre en compte la structure du financement de l’opération.

Comment se fixe le prix de vente ?

Pour réaliser le prix de vente, le promoteur s’appuie sur des études de marché déjà existantes quel que soit le type de bien qu’il va construire. « Cela permet de connaître les tendances du marché » dit Eric Lasery.

Lorsqu’il construit pour des utilisateurs comme le projet Osmoz à Marseille, il va se baser sur le prix du marché, comme par exemple  2500 € au M2 en moyenne sur des opérations immobilières neuves situées à proximité. « Cela peut être un indicateur », souligne Eric Lasery.

Pour l’immobilier résidentiel, l’impact des taux d’intérêt pour les occupants va également va également avoir un rôle à jouer pour les occupants qui achètent leur résidence principale car ça va améliorer et réduire leur capacité d’emprunt et du coup leur pouvoir d’achat immobilier.

Les investisseurs en immobilier résidentiel

Pour les investisseurs, le promoteur immobilier fait un calcul où il prend en compte le rendement locatif et les avantages fiscaux possibles puisque biens souvent les opérations neuves en immobilier résidentiel se font via des dispositifs de défiscalisation. Eric Lasery cite entre autres, la loi Pinel.

Souvent les investisseurs ne regardent que la réduction d’impôts sans pour autant prendre le temps d’analyser le rendement global de l’opération.

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